Vingt-cinq mille logements inoccupés sur l’île de Montréal. Ce chiffre, révélé par les données du recensement et confirmé par plusieurs analyses municipales, illustre un paradoxe économique troublant : pendant que des milliers de ménages cherchent désespérément un toit abordable, des propriétaires préfèrent maintenir leurs unités vacantes. Cette situation n’est pas le fruit du hasard, mais le résultat prévisible d’une dynamique de marché où la spéculation immobilière devient plus rentable que la simple mise en location. Quand laisser un logement vide rapporte plus qu’y loger quelqu’un, c’est le signe d’un système défaillant qui nécessite une intervention publique ciblée.
Les mécanismes qui encouragent cette inoccupation volontaire sont bien documentés en économie urbaine. Dans un marché en tension comme Montréal, certains propriétaires calculent qu’attendre quelques mois pour obtenir un locataire à loyer élevé ou vendre à meilleur prix compense largement les revenus locatifs perdus. D’autres spéculent sur l’appréciation du capital, sachant que la valeur de leur bien augmente de 8 à 12% annuellement sans même générer de revenus. Pendant ce temps, les coûts d’attente restent dérisoires : l’absence de taxe significative sur la vacance, des taxes foncières calculées sans égard à l’occupation réelle, et une réglementation municipale timide créent un environnement où garder un logement vide devient une stratégie rationnelle pour maximiser le rendement.
Face à ce constat, plusieurs outils existent pour corriger cette distorsion. Vancouver a introduit en 2017 une taxe annuelle de 3% sur la valeur des propriétés vacantes, générant des revenus significatifs tout en incitant fortement à la mise en location : les données montrent une réduction de 25% des logements vacants dans les deux années suivantes. Une régulation plus stricte pourrait également inclure des obligations d’occupation minimale, des amendes progressives, ou des incitatifs fiscaux inversés qui pénalisent l’inaction. Parallèlement, augmenter massivement la construction de logements sociaux et communautaires permettrait de réduire structurellement la pression sur le marché privé. Ces mesures ne sont pas punitives par idéologie, mais répondent à une réalité empirique : quand le marché échoue à remplir sa fonction d’allocation efficace, l’intervention publique devient économiquement justifiée.
Laisser le marché s’autoréguler dans ce contexte aggrave systématiquement les inégalités. Les ménages à revenus modestes et moyens subissent directement les conséquences de cette rareté artificielle : hausses de loyers dépassant l’inflation, taux d’effort locatif insoutenable (plus de 30% du revenu), déplacements forcés vers la périphérie. Pendant ce temps, les propriétaires d’actifs immobiliers, déjà favorisés par des décennies d’appréciation rapide, consolident leurs gains. Cette dynamique crée un transfert de richesse silencieux mais massif des locataires vers les propriétaires, accentuant la fracture sociale. L’argument selon lequel toute intervention fausserait le marché ignore que l’inaction constitue elle-même un choix politique qui favorise certains acteurs au détriment d’autres.
D’autres villes ont démontré qu’agir est possible sans nuire à l’investissement légitime. Au-delà de Vancouver, Melbourne impose des frais progressifs sur les propriétés vacantes depuis 2018, tandis que plusieurs villes européennes combinent taxes punitives et acquisition publique ciblée des logements chroniquement vides. Ces politiques, évaluées rigoureusement, montrent des résultats tangibles sans effondrement du marché immobilier. À Montréal, l’urgence commande d’abord un recensement précis et transparent des logements vacants, puis l’adoption rapide d’une taxe dissuasive combinée à un programme accéléré de construction sociale. Les données sont claires, les outils existent, et l’inaction coûte chaque jour plus cher aux citoyens les plus vulnérables. Il est temps que les décideurs politiques reconnaissent que protéger le droit au logement exige parfois de contraindre ceux qui le transforment en simple véhicule spéculatif.
