Les chiffres tombent comme une bonne nouvelle: les ventes résidentielles ont chuté de 10% dans la région métropolitaine de Montréal en juillet dernier. Pourtant, derrière cette statistique qui pourrait laisser croire à un refroidissement salvateur du marché, la réalité quotidienne de milliers de ménages québécois demeure inchangée. Le recul des transactions immobilières ne signifie pas que se loger est devenu plus accessible. Au contraire, cette baisse des ventes révèle surtout un phénomène bien connu des économistes: quand les prix restent élevés et que les taux d’intérêt grimpent, les acheteurs potentiels se retirent tout simplement du marché. Ils ne disparaissent pas pour autant — ils continuent d’habiter quelque part, le plus souvent comme locataires.
C’est précisément là que réside le paradoxe actuel. Le marché immobilier des transactions et celui du logement locatif fonctionnent sur des dynamiques distinctes mais interconnectées. Lorsque l’accès à la propriété devient hors de portée pour une part croissante de la population, la pression se déplace vers le parc locatif. Les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement montrent que le taux d’inoccupation à Montréal demeure sous les 2%, un seuil critique en deçà duquel les propriétaires peuvent fixer les loyers presque à leur guise. Pendant ce temps, les salaires médians n’ont progressé que marginalement: selon Statistique Canada, la hausse du revenu médian des ménages québécois peine à suivre l’inflation, créant un écart béant entre ce que les familles gagnent et ce qu’elles doivent débourser pour se loger.
Les causes structurelles de cette crise ne se résorbent pas avec un simple ralentissement des ventes. Le Québec accuse un retard considérable en matière de logements sociaux et abordables. Selon la Société d’habitation du Québec, il faudrait construire des dizaines de milliers d’unités pour combler le manque actuel, mais les investissements publics demeurent insuffisants face à l’ampleur du besoin. Parallèlement, la financiarisation du logement — soit l’acquisition d’immeubles par des fonds d’investissement et des sociétés de placement immobilier — transforme le logement en actif spéculatif plutôt qu’en droit fondamental. Cette dynamique pousse les prix vers le haut et exerce une pression constante sur les loyers, indépendamment du volume de transactions mensuelles.
Il est donc parfaitement possible, et c’est ce que nous observons actuellement, qu’un marché de revente atone coexiste avec une crise locative persistante. Les ménages qui ne peuvent acheter restent prisonniers d’un marché locatif saturé où chaque déménagement devient une épreuve financière. Les augmentations de loyer à la relocation, bien que réglementées, demeurent substantielles dans un contexte de faible disponibilité. Pendant ce temps, les propriétaires existants, eux, bénéficient d’une appréciation soutenue de la valeur de leur bien, créant un fossé grandissant entre propriétaires et locataires — un clivage qui redessine les inégalités de richesse au Québec.
Comprendre le problème du logement uniquement à travers le prisme des ventes immobilières, c’est passer à côté de l’essentiel. Les vrais indicateurs de la santé du marché résidentiel sont ailleurs: dans le taux d’effort des ménages consacré au logement, dans l’évolution des loyers par rapport aux revenus, dans le nombre de personnes en situation d’itinérance ou de mal-logement. Une politique du logement efficace doit donc agir simultanément sur plusieurs leviers: construction massive de logements sociaux, encadrement plus strict des loyers, fiscalité dissuasive sur la spéculation, soutien aux coopératives d’habitation. Sans ces interventions structurelles, la baisse des ventes ne sera qu’une statistique de plus — intéressante pour les courtiers, mais sans impact réel sur ceux qui peinent chaque mois à payer leur loyer.
